La prelazione agraria consiste nel diritto, a parità di prezzo, di avere la precedenza rispetto ad altri compratori in fase di acquisto di un terreno agricolo. Lo scopo dell'istituto è quello di conseguire il razionale sfruttamento dei fondi e stabilire equi rapporti sociali. Tuttavia, nella pratica, è spesso causa di controversie. Già in passato abbiamo avuto l'occasione di trattare l'argomento con l'avvocato Gualtiero Roveda, consulente dell'associazione Fruitimprese, al quale chiediamo ulteriori chiarimenti.
L'avvocato Gualtiero Roveda
FreshPlaza (FP): In cosa consiste il diritto di prelazione agraria e quali sono le sue ragioni?
Gualtiero Roveda (GR): La prelazione consiste nel diritto di essere preferito rispetto ad altri, a parità di condizioni, nella conclusione dell'acquisto di un terreno agricolo, quando il proprietario decide di venderlo. La normativa è diretta a favorire la riunione, nella stessa persona, della qualità di proprietario del fondo e di lavoratore della terra. In subordine, è prevista la prelazione a favore del proprietario coltivatore confinante. Lo scopo è quello di ampliare le dimensioni territoriali delle aziende diretto-coltivatrici per consentire loro di essere più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico.
FP: A proposito del diritto del proprietario del fondo confinante, se due fondi sono divisi da una strada pubblica come, ad esempio, una statale o una comunale i due fondi si considerano confinanti?
GR: La frapposizione di un elemento territoriale con funzione non specificamente agraria si ritiene interrompere la cosiddetta continuità territoriale agraria. Ne consegue che, secondo l'orientamento prevalente, non vi è diritto di prelazione per il proprietario del fondo contiguo separato da una strada pubblica.
FP: Se, invece, la strada è privata?
GR: La questione è incerta. Ultimamente pare prevalere l'orientamento per il quale una strada, interpoderale o vicinale, a prescindere dalla proprietà e dall'eventuale presenza di servitù, anche pubblica, non sia impeditiva dell'estensione della prelazione, in quanto è un elemento al servizio dei fondi limitrofi. Ciò pure nel caso sia promiscua, come nell'ipotesi di strada assoggettata anche a pubblico transito.
FP: Se i fondi sono attraversati da un corso d'acqua?
GR: Seguendo lo stesso criterio della funzionalità all'attività agricola la presenza di un fosso o di un canale deve ritenersi irrilevante quando l'alveo è in comunione dei proprietari confinanti. Se questo è invece demaniale la sua funzione pubblica prevale quella agricola e interrompe la continuità facendo venir meno il diritto di prelazione.
FP: Come si esercita il diritto di prelazione?
GR: Il proprietario intenzionato a vendere il terreno deve notificare la proposta di vendita, con lettera raccomandata, all'affittuario o ai confinanti, allegando il contratto preliminare di compravendita con l'indicazione del nome dell'acquirente, il prezzo e le altre condizioni stabilite per la cessione. L'interessato ha trenta giorni di tempo dalla notifica per esercitare il diritto di prelazione. Se comunica la sua intenzione di esercitarlo, il contratto si intende concluso, e il prezzo deve essere pagato entro tre mesi. Decorso il termine senza risposta in tal senso, il terreno può essere liberamente ceduto alle condizioni indicate nel preliminare di vendita.
FP: Se il venditore non effettua la comunicazione al titolare del diritto?
GR: In questo caso il prelazionario ha un diritto di riscatto o retratto. Se il terreno viene venduto senza la notificazione, oppure se il prezzo indicato nel preliminare è superiore a quello reale, l'avente diritto alla prelazione può riscattare il terreno dall'acquirente entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari.