Diritto di prelazione: ecco quando l'agricoltore ha la precedenza

La legge impone obblighi e vincoli alla proprietà terriera privata con lo scopo di conseguire il razionale sfruttamento dei fondi e stabilire equi rapporti sociali. La prelazione agraria rappresenta, per l'appunto, un limite che l'Ordinamento impone alla facoltà del proprietario di un fondo di disporre liberamente del suo bene per un interesse di natura pubblicistica. L'istituto è stato spesso causa di controversie e la giurisprudenza ha avuto occasione di pronunciarsi molte volte sull'argomento. Chiediamo chiarimenti sullo stato dell'arte in materia all'avvocato Gualtiero Roveda, consulente dell'associazione nazionale Fruitimprese.

FreshPlaza (FP): Quali sono le ragioni per le quali il nostro Legislatore ha disciplinato l'istituto della prelazione agraria?
Gualtiero Roveda (GR): La normativa stabilisce, innanzitutto, un diritto di prelazione a favore dell'affittuario coltivatore. Questa previsione è diretta a favorire la riunione, nella stessa persona, della qualità di proprietario del fondo e di lavoratore della terra, cioè a collegare la proprietà del fondo agricolo con il soggetto che con la sua opera determina lo sfruttamento del suolo. In subordine, è prevista la prelazione a favore del proprietario coltivatore confinante. Lo scopo è quello di ampliare le dimensioni territoriali delle aziende diretto-coltivatrici per consentire loro di essere più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico.

FP: In cosa consiste il diritto in questione?
GR: La prelazione è il diritto a essere preferito rispetto ad altri, a parità di condizioni, nella conclusione dell'acquisto di un terreno agricolo, quando il proprietario decide di venderlo.

FP: A chi spetta il diritto di prelazione?
GR: Il diritto spetta al coltivatore diretto o alla società agricola in cui almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto che conduce in affitto, da almeno due anni, il terreno offerto in vendita. Se, invece, il terreno non è affittato a uno di questi soggetti, sono titolari del diritto i coltivatori diretti, le società agricole confinanti e, dal 2016, anche agli imprenditori agricoli professionali (Iap) iscritti nella previdenza agricola.

FP: Il diritto di prelazione agraria riconosciuto all'imprenditore agricolo professionale (IAP) non è, pertanto, lo stesso che spetta al coltivatore diretto?
GR: Esatto. L'imprenditore agricolo professionale ha diritto di prelazione nel caso in cui venga venduto un fondo agricolo confinante con quello di sua proprietà, ma non in caso di vendita del fondo da lui condotto in affitto.

FP: Di conseguenza, quando lo IAP può esercitare il diritto in questione?
GR: Anche in seguito all'estensione del diritto di prelazione all'imprenditore agricolo professionale, rimangono ferme le regole già previste per la prelazione agraria del confinante. Pertanto può esercitare il diritto chi sia iscritto nella previdenza agricola, sia proprietario, anche per quota indivisa, di un fondo agricolo confinante, lo conduca direttamente da almeno due anni e non abbia venduto nel biennio precedente terreni agricoli con un imponibile fondiario superiore € 0,52. E', altresì, necessario che il fondo per il quale si intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa propria e della famiglia e che il fondo in vendita non sia condotto in affitto da un coltivatore diretto.

FP: E se il terreno si trova in zona edificabile?
GR: In questo caso la prelazione è esclusa. Inoltre si deve tenere presente che il diritto in questione è riconosciuto solo nel caso di compravendita. E' pertanto escluso quando il terreno agricolo è oggetto di donazione, permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità.

FP: Quali sono le modalità per l'esercizio del diritto di prelazione agraria?
GR: Il proprietario che intende vendere il terreno è tenuto a notificare la proposta di vendita, con lettera raccomandata, all'affittuario o ai confinanti, allegando il contratto preliminare di compravendita con l'indicazione del nome dell'acquirente, il prezzo e le altre condizioni stabilite per la cessione. Questi ha trenta giorni di tempo dalla notifica per esercitare il diritto di prelazione. Se comunica la sua intenzione di esercitarlo, il contratto si intende concluso, e il prezzo deve essere pagato entro tre mesi. Decorso il termine senza risposta in tal senso, il terreno può essere liberamente ceduto alle condizioni indicate nel preliminare di vendita.

FP: Cosa succede se il venditore non effettua la comunicazione?
GR: Quale rimedio per la violazione del diritto, la legge attribuisce al prelazionario un diritto di riscatto o retratto. Se il terreno viene venduto senza la notificazione, oppure quando il prezzo indicato nel preliminare è superiore a quello reale, l'avente diritto alla prelazione può riscattare il terreno dall'acquirente entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari.