Acquisire la proprietà di un fondo agricolo, indipendentemente dalla sua estensione, richiede un esame scrupoloso delle norme comuni a tutte le compravendite immobiliari, di quelle specifiche di settore nonché una serie puntuale di verifiche. Tra queste ultime, ad esempio, quelle sulla proprietà, sulla libertà da ipoteche, su pignoramenti e sulla esistenza di servitù a favore di un fondo confinante. Chiediamo all'avvocato Gualtiero Roveda, consulente di Fruitimprese, di illustrare relativamente a quest'ultimo vincolo le questioni di maggior rilievo.FreshPlaza (FP): In cosa consiste la servitù?
Gualtiero Roveda (GR): Il proprietario ha, di regola, diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo. Tuttavia, vi sono ipotesi in cui l'ampiezza del diritto può subire una compressione qualora sulla medesima cosa gravino altri diritti reali di godimento. La servitù prediale è uno questi diritti reali: consiste nella limitazione imposta su un fondo (detto servente) per l'utilità di un altro (detto dominante), appartenente a un diverso proprietario. Il termine prediale deriva dal latino praedium, che significa per l'appunto "fondo, terreno" La limitazione può consistere nel sopportare un comportamento altrui, oppure in un divieto.
FP: Ad esempio?
GR: Il caso più frequente è quello relativo al diritto di passare sul terreno confinante per accedere alla strada pubblica. Il passaggio può, però, anche riguardare linee elettriche, telefoniche, tubazioni dell'acqua, del gas o di scarichi. Può anche esservi il diritto di costruire un edificio a una distanza inferiore dal confine rispetto a quella legale, oppure di impedire al vicino di costruire oltre una certa altezza. Si tenga presente che, ad eccezione delle servitù coattive, espressamente stabilite dal Legislatore, i privati hanno anche la possibilità di creare diritti di servitù non previsti dalla legge.
FP: I fondi devono essere necessariamente contigui?
GR: No. E' sufficiente una vicinanza tale da rendere obiettivamente esistente il rapporto di servizio tra i fondi interessati.
FP: Quanto dura una servitù?
GR: Se al momento della costituzione non è previsto un termine, la durata è illimitata. Il diritto può tuttavia estinguersi.
FP: La servitù vincola il fondo servente e quello dominante anche quando cambia il proprietario, perché venduti o caduti in successione?
GR: Sì. Il trasferimento del fondo dominante comporta anche il passaggio delle servitù attive a esso inerenti, anche se nulla venga al riguardo stabilito nell'atto di acquisto, così come l'acquirente del fondo servente riceve l'immobile con il peso di cui è gravato.
FP: Il diritto risulta sempre da atto scritto?
GR: Vi sono diritti di servitù costituiti da molto tempo, senza atto scritto, ma con un semplice accordo verbale o in via di fatto, e che si sono consolidati con il passare del tempo. Nella maggior parte dei casi non risultano neppure nei titoli di proprietà. E' pertanto molto difficile rilevarli nell'ambito dei normali controlli sulla proprietà che il notaio esegue prima del rogito.
FP: La costituzione della servitù deve essere trascritta nei registri immobiliari?
GR: Certo. In mancanza della trascrizione l'acquirente del fondo servente non sarebbe tenuto a rispettarla. Senza trascrizione non si ha una servitù, ma solo un diritto di natura personale che ha valore solo tra i soggetti che si sono direttamente obbligati e non per i successivi acquirenti dei fondi.
FP: Come nasce una servitù?
GR: Una servitù può essere costituita per contratto, essere imposta per legge o acquisita per usucapione, cioè in seguito all'esercizio di fatto del diritto per un periodo di almeno vent'anni. Vi è anche un'ulteriore ipotesi: la destinazione del padre di famiglia. Con questa locuzione si intende l'ipotesi in cui due fondi, in origine di un solo soggetto, diventino successivamente di proprietà di persone diverse. Ciò può avvenire per successione o per vendita separata dei fondi. Se su questi ultimi risulta una servitù, questa si intende costituita, salvo previsione contraria. Ad esempio, si costituisce una servitù di passaggio se si può dimostrare la presenza di una strada che consente di raggiungere un fondo attraverso l'altro.
FP: Come si può usucapire una servitù di passaggio?
GR: La giurisprudenza è piuttosto severa sul punto. Non è sufficiente dimostrare di aver esercitato il passaggio sul fondo del vicino per vent'anni. E' necessario provare l'esistenza, per vent'anni, di opere visibili e permanenti per tutto il tempo necessario all'acquisto per usucapione (strade, indicazioni, segni vari etc.) che rendano inequivoca l'esistenza di una servitù di passaggio e si possa oggettivamente ritenere che il proprietario del fondo servente, cioè quello che si affaccia sulla pubblica via, si sia reso conto dell'esistenza del diritto e l'abbia permesso per vent'anni. In altri termini, il diritto di passaggio non deve essere stato esercitato in modo precario o occasionale, ma consentito in modo stabile e permanente.
FP: Se per un periodo di dieci anni si è transitato sul fondo vicino senza un percorso visibile, realizzato solo nei successivi 10 anni si può rivendicare di aver usucapito la servitù?
GR: No. Tutti i presupposti richiesti per maturare il diritto devono sussistere sin dall'inizio dei vent'anni necessari ad usucapire.
FP: Quando si può imporre una servitù per legge?
GR: Il Legislatore ha previsto casi in cui, per soddisfare interessi di carattere generali meritevoli di tutela, il proprietario di un fondo può ottenere un diritto di servitù anche contro la volontà del proprietario del fondo servente. Si parla in questo caso di servitù coattive. Le più rilevanti sono le servitù di passaggio coattivo, di acquedotto e di scarico.
FP: Quando è possibile ottenere una servitù di passaggio?
GR: Il proprietario di un fondo intercluso, cioè privo di accesso sulla strada pubblica, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino, lungo la via più breve e che arreca minor danno. In mancanza di accordo, la servitù viene costituita con un provvedimento del giudice, a fronte di un'equa indennità. Il passaggio coattivo non può essere costituito su case, giardini e cortili.